賣房子心得分享~自售好還是仲介賣好?

隨著花花的出生~我們在內湖的小套房也越來越擁擠

所以在2週前我們終於整理好屋況後放上591售屋網準備自行出售

沒錯!我們一開始不打算透過仲介，因為實在不想在房市低迷的時候再讓仲介瓜分掉所剩不多的房屋剩餘價值

不過…就在刊登後立刻接到仲介的電話，並透過輪番的洗腦(叫得出名號的房屋仲介通通來電過了)

我最後還是同意讓仲介一起幫我賣房子…

我的房子在2週多就成交了!而且售價高於附近實價登錄的成交行情不少

先看看小套房的實際屋況吧~(沒有把全部照片放上~看個感覺就好)

以下先整理本篇將提到的重點：

1. 591售屋網和仲介的客源比較

2. 仲介洗腦的話到底要不要聽

3. 各家仲介費怎麼談

4. 成交之後的稅務問題

   

1. 591售屋網和仲介的客源比較

仲介：客人多、願意花仲介費、較能確認成交意願

591售屋：自來客少、較精打細算、不易確認成交意願

我們的房子可能照片拍得還不錯，所以2個禮拜來馬上有3組斡旋，中間更不用提仲介還帶多少人來看房子

而透過591刊登找進來的只有2組客人(其中一組客人來看了3次，最後卡在出價)

現在的仲介幾乎都簽一般約，所以可以多組同時幫賣房子，這樣也節省我不少帶看的時間，同時大大提高售出的機會

另外就是仲介帶看的話，中間所有的過程我不必全部知道，通常到我手上的資訊就是確定購買意願(付斡旋)

但是591來的客人就是很難確定到底要不要買(我們也不是仲介很難施壓、用話術洗腦…蠻尷尬的)

2. 仲介洗腦的話到底要不要聽

隨著政府推動實價登錄，現在不管是房仲還是591來的自來客

大家都拼命提實價登錄

沒錯!你想賣的價格跟實際能拿到的一定會有落差

房價一定會通過市場機制去決定而不是個人意願

就像仲介說的：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」

因為斡旋來的太快太多，所以我們對價格守得很硬，不過也不是完全沒有讓步

這時候你會明白6家一起賣，你可以透過交叉比對各家仲介對你說的話和自己做的功課之間有哪些差別

我自己覺得仲介的工作就是負責讓賣方壓低價格出售、讓買方提高價格購買，所以關於房價的洗腦話…你可以聽50%就好

自己的房子自己最了解，如果不是開出天價其實不一定要在價格上讓步太多

跟自己賣房子比，我認為第一次賣房子透過仲介還是不錯的選擇

起碼仲介會幫你做好各式各樣的功課，包含該社區單獨的實價登錄價格查詢(歷年成交價)、稅務問題、帶看問題、土壤液化查詢等

3. 各家仲介費怎麼談

喊得出名號的兩大房仲業者，聽說仲介費很難喬幾乎不能動(尤其是小套房這種賺不了幾毛錢的小案件)

但是其他比較小一點的房仲，仲介費是可以喬的喔~從2%~3%不等(4%是公定價)

我們跟仲介都是談實拿多少的方式，如果最後沒辦法賣到我們要的價格，仲介費就有談的空間

4. 成交之後的稅務問題

房子成交之後，最恐怖的應該就是稅務問題吧~

一般土地增值稅會建議使用自用稅率(幾乎是一般稅率砍半的價格)不過這個一生只能用一次

這時候你會想…蛤!一生一次那我留到下一次再用好了我不過是小套房而已…

這時候仲介幫你做的功課就派上用場~除了一生一次還有一個一生一屋的稅率

一生一次的自用優惠稅率適用出售前1年未曾營業或出租、建物所有權人應為土地所有權人或其配偶/直系親屬、都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝、新建建物之建築完工日期與出售日在一年以內者，其地上建物價值應不得低於所站基地土地公告現值10%

一生一屋的自用優惠稅率是使用過一生一次的人才可以申請，適用出售前土地所有權人或配偶/未成年子女持有該自用住宅滿6年且連續設籍滿6年，出售前5年內無出租或營業行為、建物所有權人必須為土地所有權人或配偶/未成年子女、都是土地面積未超過1.5公母或非都是土地面積未超過3.5公畝、出售時土地所有權人/配偶/未成年子女名下總計僅有一處不動產

另外還有一個恐怖的房屋財產交易所得稅，會在隔年5月繳綜合所得稅的時候合併申報(因每個人的年所得不同，這邊就不討論到底要付多少錢了)

最後，賣房子還要準備印鑑證明，第一次賣房子的人印鑑證明必須本人親自辦理(不得找他人代辦)

到所屬轄區的戶政事務所辦理印鑑證明…費用40元吧(申請1張）

以上是個人最近賣房子的成交心得~如果還有問題歡迎一起討論討論喔~